一、出臺背景

按照市政府2021年度工作報告的規定，“十四五”期末，引進高端領軍人才100名，教育醫療等領域高層次專業人才1000名，優秀高校畢業生10000名。為了解決這部分人才的住房問題，市政府在“十四五”期間，擬建3000套保障性租賃住房；為了規范我市保障性租賃住房的建設、使用和管理，依據有關規定，結合我市的實際，制定了《梅河口市保障性租賃住房管理辦法》

二、目標任務

加快完善保障性租賃住房為主體的住房保障體系情況。2020年10月，黨的十九屆五中全會通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》明確指出“擴大保障性租賃住房供給”，首次提出“保障性租賃住房”的概念。12月，中央經濟工作會議要求“要高度重視保障性租賃住房建設”， 2021年3月，《政府工作報告》提出，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。這項工作已成為“十四五”時期全國住房建設領域的重點工作任務。

三、文件內容

第一章 總則

第一條 為規范保障性租賃住房管理工作，根據《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）和《吉林省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（吉政辦發〔2021〕65號）文件精神，結合我市實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱保障性租賃住房，是指由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，引導多主體投資、多渠道供給，主要面向本市符合條件的新市民、青年人等群體供應的小戶型、低租金標準的租賃住房。

保障性租賃住房的籌集主體包括：市政府、企事業單位、開發區（工業園區、產業園區）管委會、住房租賃（房地產開發）企業。

第三條 本辦法適用于本市行政區域內保障性租賃住房的項目認定、規劃、建設、運營、租賃和監督管理。

第二章 土地政策

第四條 新建保障性租賃住房用地可采取招標、拍賣、掛牌或劃撥等方式供應，可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為土地出讓前置條件，允許出讓價款分期收?。ㄗ猿山恢掌鹨荒陜壤U齊）。

第五條 在新增國有居住用地供應中，可通過配建方式建設保障性租賃住房，保障性租賃住房建設用地土地價款不得低于土地成本價。

第六條 利用企事業單位自有土地新建和非居住存量房屋改建的保障性租賃住房項目，不補繳土地價款。

第三章 規劃和籌集

第七條 保障性租賃住房的房源主要通過新建、改建和存量盤活三種方式籌集。

（一）新建主要是利用產業園區配套用地、企事業單位依法取得的自有土地和新供應國有建設用地建設。

（二）改建主要是利用閑置和低效利用的非居住存量房屋改造建設。

（三）存量盤活主要是將符合條件的存量住房作為保障性租賃住房使用。

第八條 應按照國土空間規劃和城鎮住房發展規劃要求，原則上建設保障房地塊城市基礎設施齊全、公共服務設施完備，規劃選址科學，居民交通便利，能夠確保職住平衡。

第九條 保障性租賃住房應滿足基本居住需求，具備廚房、衛生間等基本設施，達到使用標準，符合建筑標準規范，達到安全衛生和節能環保要求?？梢越ㄔO成套住宅，也可以建設宿舍形式住房。單套建筑面積原則上不超過70平方米，集體宿舍嚴格執行宿舍相關建設設計規范規定。

為利于引進人才、解決住房人口較多家庭的住房需求，可以適當建設部分70平方米以上的三居室成套住宅，房源比例不超過保障性租賃住房總量的15%。

第十條 房源籌集方式:

（一）政府組織新建、改建、改造和收購社會房源；

（二）產業園區配套新建、改建和改造；

（三）企事業單位自建或與其他市場主體合作建設；

（四）住房租賃企業或房地產開發企業等機構新建、收購、改建、改造、配建、長期租賃；

（五）政府及各類社會主體閑置的公租房、閑置的棚戶區改造安置房、政府籌集的人才公寓，以及行政、企事業單位、產業園區建設的職工宿舍（周轉住房、倒班房）等的住房；

（六）經政府批準符合規劃條件由其它房屋納入保障性租賃住房使用、管理的房源；

（七）社會捐贈及其他渠道籌集。

第十一條 申報企業（單位）將項目報市發改、市自然資源局進行立項、土地報審后，向保障性租賃住房領導小組提出保租房認定申請，新建項目由市保租辦直接發放保障性租賃住房項目認定書；利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，由市住建、發改、財政、自然資源等部門聯合審查確認后，再由保租辦發放保障性租賃住房項目認定書。（此證有效期二年）。項目認定的時限，從申請之日起不超過30個工作日。申報企業（單位）憑項目認定書到有關部門辦理用地、規劃、施工、消防、人防等相關手續。

第十二條 將保障性租賃住房納入工程質量安全監管，對質量結構安全、消防安全、施工安全等進行重點監管。

新建項目，應符合《住房和城鄉建設部辦公廳關于集中式租賃住房建設使用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號）等有關要求，規劃條件按照【DE22T1590—2012】標準執行，參照執行《住宅建筑規范》或《宿舍建筑設計規范》或《旅館建筑設計規范》及相關標準，應提供簡約、環保的基本裝修，具備入住條件。工程質量應達到設計文件和承包合同規定的質量標準。工程項目實行質量終身負責制。

利用存量房屋改建的項目，改造前應對房屋安全性能進行鑒定，項目應當確保房屋質量安全，改建、改造方案必須滿足安全使用要求。在規劃、設計、建設、管理和最小居住面積等方面應當符合相關的規范、技術標準及有關規定。

廠房、倉儲類改建項目，應當設立相應安全隔離措施，確保人員居住安全。同時具備相應的衛生、通風等條件。

第十三條 建設單位應當在項目竣工驗收合格之日起60日內，申請辦理不動產登記相關手續。不動產登記機構在不動產登記簿及權屬證書附記欄注明“保障性租賃住房”。

第四章 資金保障

第十四條 保障性租賃住房資金通過以下渠道籌集:

1、上級補助資金；

2、市級保障性住房安居工程專項資金；

3、地方政府債券；

4、通過銀行貸款等方式的建設融資，保險資金、信托資金和房地產信托投資基金；

5、其他方式籌集的資金。

第十五條 政府投資的保障性租賃住房地方財政投入的部分在市級保障性住房資金中統籌安排。

建設單位按照規定的建設進度向市保租辦提交資金申請，經市保障性住房建設領導小組批準后，由市保租辦向市財政部門提出資金撥付申請，市財政部門在15個工作日內將補助資金撥付到建設單位賬戶。

項目資金由財政部門實行分階段撥付，按規定施工階段（主體封頂）給予70%的補助資金，項目竣工驗收后再給予30%的補助資金。

第十六條 保障性租賃住房補助資金要?？顚Ｓ?，嚴格按照規定用途使用，不得截留、擠占、挪作他用。

第五章 稅費減免

第十七條 保障性租賃住房取得《保障性租賃住房項目認定書》后，按照《稅務總局 住房城鄉建設部公告〔2021〕年第（24）號》規定，享受住房租賃企業增值稅、房產稅等稅收優惠政策。

第十八條 對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。

第十九條 項目取得保障性租賃住房項目認定書后，供水、供電、供氣、供熱價格按照居民標準執行。

第六章 金融政策

第二十條 支持銀行業金融機構以市場化方式向符合條件的保障性租賃住房自持主體提供長期貸款。

第二十一條 鼓勵和引導金融機構加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。

第二十二條 支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。

第二十三條 支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。

第七章 準入管理

第二十四條 保障性住房不設收入線門檻，在我市城區內無住房的新市民、青年人等均可以申請承租，新市民是指非本地戶籍的外來人口；青年人是指18-35周歲本地戶籍常住人口。

租賃對象原則上以自然人或單位為申請人，申請人應滿足以下條件:

1、符合條件的就業證明；

2、申請人和共同申請人在本市名下無住房；

3、申請人及家庭成員或共同申請人在吉林省內未享受公租房（廉租房）保障政策。

第二十五條 申請人應提交以下材料：

（一）《保障性租賃住房入住申請表》；

（二）本人身份證、戶口簿、學歷證明、專業技術等級證明；

（三）本人有效期內的就業證明（勞務合同、聘用協議、錄用通知、自主創業的工商登記、繳納社會保險證明、單位證明等其中一項）等合法就業材料；

（四）本人、家庭成員或共同申請人最近30日內的《本市房屋查詢結果證明》；

（五）根據準入條件要求提交的其他材料。

第二十六條 申請流程 ：申請人為本市戶籍的，需到申請人（單位）戶籍所在社區申請；申請人為非本市戶籍的，需到保障性租賃住房所在社區申請。社區自受理申請之日起5個工作日內，將申請人和共同申請人相關信息全面錄入市管理信息系統，并連同申請材料一并報送所在街道辦事處進行初審；由街道公示7天后將結果報到市保租辦。

（二）市保租辦自收到申請材料之日起5個工作日內，對申請人及其家庭成員或共同申請人住房情況進行審核，15日內將審核結果報到市政數局。

（三）市政數局將符合條件的申請人匯總，并在政務大廳公示不少于15天后，將公示結果轉入市管理信息系統進行配租分配及輪候管理。

集體、私有制企業自有的保障性租賃住房自行進行分配。將分配結果報市保租辦予以備案。

第八章 租賃管理

第二十七條 按照《吉林省定價目錄》的規定，保障性住房的租金標準和物業費收費標準實行政府定價管理。

按照“租戶可負擔、企業可持續”的原則，建立保障性租賃住房租金確定機制，定期向社會公布。

保障性租賃住房租金按年或季度收取，其中不包括物業、衛生等服務費用；租金價格調增幅度應不高于同地段市場租賃住房租金同期增幅，且年增幅應不高于5%。

集體、私有制企業自有保障性租賃住房，租金價格參照政府性保租房租金價格，自行確定。

第二十八條 房屋所有權人負責與保障性租賃住房使用人（單位）簽訂書面租賃合同。運營費用由保障性租賃住房所有權人與運營單位自行協商確定，報市保租辦備案。保障性租賃住房實行合同管理制度，申請人選定可交付使用的住房后，簽訂保障性租賃住房租賃合同。保障性租賃住房租賃合同期限原則上為一年，租賃合同到期前三個月提出續租申請，經審查年審合格的，可以續租并重新簽訂租賃合同；年審不符合的，應當依合同退出。

保障性租賃住房租賃合同應當包括以下內容：

（一）合同當事人的名稱或姓名；

（二）房屋的位置、用途、面積、結構、室內設施和設備，以及使用要求；

（三）租賃期限、租金數額和支付方式；

（四）房屋使用安全的規定、房屋維修的責任；

（五）物業服務、水、電、燃氣、供熱等相關費用的繳納責任；

（六）退出、退回保障性租賃住房的情形；

（七）違約責任及爭議解決辦法；

（八）其他應當約定的事項。

第二十九條 房屋所有權人應強化運營管理，創建智能化小區，確保信息化管理的同時，為居民提供更方便快捷的服務和安全舒適的居住環境。

第九章 退出管理

第三十條 建立定期核查制度，運營單位對承租家庭及個人情況實行年審。 經過檢查或核查承租人有下列行為之一的，解除租賃合同，收回房屋：

（一）租賃期滿未提出續租或提出續租經審核不符合條件的；

（二）承租人已取得住房的或提供虛假證明材料等欺騙方式取得住房的；

（三）擅自將承租的保障性租賃住房轉租、出借或從事違法活動的；

（四）擅自改變保障性租賃住房的結構或使用性質的；

（五）不可抗力除外，拖欠租金2個月以上的；

（六）違反保障性租賃住房租賃合同相關條款的；

（七）違反其他法律法規行為的。

第十章 監督管理

第三十一條 保障性租賃住房不得上市銷售或者變相銷售。

第三十二條 保障性租賃住房由其所有權人或者其委托的運營單位管理，運營管理接受市保租辦監督管理。

第三十三條 保障性租賃住房房屋所有權人為房屋使用安全責任人，市財政投資產權歸市政府（含授權委托有關單位代為持有產權的）所有的保障性租賃住房，其運營管理單位為房屋使用安全責任人。保租辦要督促房屋所有權人（運營管理單位）對保障性租賃住房房屋安全管理定期進行檢查，對發現的問題限期整改。

第三十四條 在保障性租賃住房運營期間，有下列情形之一的，由市保租辦及其他行政機關依法依規處置：

（一）未按要求執行租賃對象、準入條件情況的；

（二）改變房屋用途；

（三）未按要求執行優惠租金標準；

（四）存在“以租代售”等違規行為。

第三十五條 嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或者騙取優惠政策，如出現上述情形，一經查實，對產權所有權人或運營管理單位停止享受優惠政策，追繳已減免的規費，涉嫌犯罪的移送司法機關依法處理。

第三十六條 有關行政管理部門、運營單位的工作人員在管理過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄或者侵害申請人、承租人合法權益的，由紀檢部門或所在單位及上級主管部門給予處分，涉嫌違法犯罪的，依法追究其刑事責任。

第十一章 職責分工

第三十七條 在已成立的“保障性租賃住房領導小組”統籌領導下，保租辦按照（梅政辦函[2022]15號）的規定，履行相應職責，各成員單位按照工作職責，履行好以下分工：

（一）市住建局負責保障性租賃住房聯合審查、認定工作，負責政策制定、發展規劃、供應計劃、年度建設和綜合協調工作；負責項目消防設計審查、消防驗收及備案抽查，工程質量安全監管等工作。

（二）市發改局負責保障性租賃住房聯合審查、認定工作，負責中央預算內投資計劃申報、投資管理，負責委托評估機構進行評估確定租金標準，落實物業費、水、電、氣、熱價格標準，指導專項債券和企業債項目申報工作。

（三）市財政局負責保障性租賃住房聯合審查、認定工作，負責中央財政補助資金、地方配套資金的籌集、撥付等工作，指導做好政府專項債券申報、發行準備工作。

（四）市自然資源局負責保障性租賃住房聯合審查、認定工作，負責指導保障性租賃住房項目用地和規劃相關政策落實。

（五）市稅務局負責落實保障性租賃住房項目的稅收優惠政策的落實。

（六）市政務服務中心負責保障性租賃住房申報人員共享數據的公示、備案工作。

（七）市公安局、人社局、教育局負責落實保障性租賃住房業主享受同等公共服務待遇政策。

（八）各街道辦事處（社區）負責申請受理及資格初審。

第十二章 附則

第三十八條 保障性租賃住房堅持“誰投資、誰所有、誰管理、誰受益”，只租不售。新建保障性租賃住房產權應整體確權，由不動產登記部門在房屋所有權證上注明“保障性租賃住房，不得分割、銷售、轉讓”字樣及用地性質，不得分割登記、分割轉移登記和分割抵押登記。

四、政策履行程序

市住房城鄉建設局經過深入調研，起草了《管理辦法》（征求意見稿），征求了市發改局、市財政局、市稅務局、市自然資源局、市人社局、政數局等意見，并達成一致。

《管理辦法》在市政府會議審議前，已履行了專家論證、風險評估、公眾參與、集體討論、法律咨詢、合法性審查等程序，經住建部保障司審核。

2022年12月14日，《管理辦法》經市政府專題會議審議通過，以市政府辦公室文件印發實施。

附件：梅河口市人民政府辦公室關于印發梅河口市保障性租賃住房管理辦法的通知